Capex 2 Opex · Aménager sans immobiliser, valoriser sans décaisser
C2O Capital est un courtier spécialisé dans le financement de l'aménagement des espaces tertiaires en location financière : le Capex de travaux devient un loyer maîtrisé, l'actif se commercialise plus vite. Une approche de financiers, pour des décideurs financiers.
I. Le modèle
Un plateau nu ou obsolète se loue mal et lentement. L'aménager mobilise des fonds propres que ni le bailleur ni le preneur ne souhaitent immobiliser.
Nous intercalons une solution de location financière entre l'actif et son occupant : un établissement financeur porte l'investissement de travaux, l'utilisateur s'acquitte d'un loyer mensuel constant sur 24 à 72 mois. C2O Capital structure l'opération de bout en bout, du business plan jusqu'à la réception des travaux.
Le modèle en détail01 · Le besoin
Plateau à remettre en état, preneur à convaincre, budget travaux à arbitrer.
02 · C2O Capital
Business plan, cahier des charges, consultation des financeurs et des entreprises.
03 · Le financeur
Un établissement spécialisé finance l'intégralité de l'enveloppe travaux.
04 · L'utilisateur
Des loyers mensuels constants, connus dès la signature, sur 24 à 72 mois.
II. Une solution, cinq lectures
Le même loyer d'aménagement sert des objectifs différents selon que l'on gère, détient ou occupe l'actif.
Asset managersGestion pour compte de tiers
Le coût d'aménagement exprimé en euros par mètre carré et par an lève l'objection budgétaire au moment où le preneur décide.
SCPI & OPCIVéhicules grand public
Les travaux d'aménagement ne consomment pas la trésorerie du véhicule : elle reste affectée au rendement servi aux associés et aux travaux structurants.
BailleursPropriétaires institutionnels et privés
Une alternative au financement des travaux en fonds propres ou par l'allongement des mesures d'accompagnement consenties au preneur.
FoncièresDétention long terme
Les fonds propres restent dédiés à l'acquisition et à la rénovation structurante ; l'aménagement preneur est financé et amorti par son utilisateur.
PreneursEntreprises utilisatrices
Les bureaux sont aménagés sans apport ni consommation des lignes de crédit bancaires. Le coût devient une charge d'exploitation prévisible.
III. Opex contre Capex
Le débat n'est pas comptable, il est d'allocation du capital : chaque euro immobilisé dans l'aménagement est un euro soustrait à l'activité, à l'acquisition ou à la distribution.
| Critère | Capex — financement sur fonds propres | Opex — loyer d'aménagement C2O |
|---|---|---|
| Décaissement initial | 100 % des travaux, TTC, à la commande et à l'avancement | Aucun : premier loyer à la mise en place |
| Trésorerie et lignes de crédit | Consommées ou mobilisées | Préservées pour l'exploitation et l'investissement |
| TVA | Avancée sur la totalité des travaux, récupérée ensuite | Facturée sur chaque loyer |
| Traitement fiscal | Amortissement des agencements sur leur durée d'utilisation | Loyers déductibles du résultat au rythme de leur échéance |
| Prévisibilité | Risque de dépassement budgétaire porté par le maître d'ouvrage | Loyer fixe, connu dès la signature |
| Pilotage du projet | À organiser en interne : conception, consultation, suivi | Prestation clé en main, AMO et garanties incluses |
IV. Notre engagement
C2O Capital exerce en qualité de courtier en opérations de banque et en services de paiement, sous le contrôle de l'ACPR. Immatriculation au registre unique des intermédiaires en cours.
ORIAS · n° à venirC2O Capital n'appartient à aucun groupe bancaire ni à aucune société de financement. Les solutions retenues le sont sur des critères objectifs : coût global, durée, conditions et solidité de la contrepartie.
Chaque opération est étudiée individuellement et suivie par un interlocuteur unique. Les informations confiées sont traitées avec la confidentialité qu'exige une décision d'investissement.
V. Le périmètre
Un seul mandat, cinq expertises. Vous conservez la décision ; nous prenons en charge la structuration et l'exécution.
Modélisation de l'opération : enveloppe, durée, loyer, impact sur le rendement de l'actif et sur la trésorerie.
Structuration de la location financière et constitution d'un dossier prêt pour le comité de crédit.
Consultation des établissements financeurs et des entreprises de travaux, analyse comparative des propositions.
Négociation des conditions, recommandation argumentée, pilotage jusqu'à la réception des travaux en AMO.
Plans d'aménagement et plaquette commerciale pour présenter un espace fini à vos prospects.
Capex 2 Opex
Le meilleur actif est celui qui se loue. Le meilleur Capex, celui que l'on n'a pas à décaisser.
VI. Analyses
Trésorerie, coût des fonds propres, TVA, fiscalité, IFRS 16 : la grille d'analyse complète d'un directeur financier.
Lire l'analyseVacance, mesures d'accompagnement, capacité distributive : ce que change un loyer d'aménagement porté par un tiers.
Lire l'analyseSimulateur réservé
Une surface, un état de plateau, une durée : le simulateur C2O donne le loyer d'aménagement au mètre carré et par an, prestation clé en main comprise. Accès réservé aux membres du club.